Assistentiewoningen hebben heel wat voordelen. Maar bij het aanprijzen ervan, worden geïnteresseerden er niet attent op gemaakt dat zo’n aankoop niet zonder risico’s is. Zowel financieel als sociaal. Om die risico’s bloot te leggen en de eigenaar-bewoner beter te beschermen, schreef de Vlaamse Ouderenraad een advies.
De ideale tussenoplossing voor de verhuis naar het woonzorgcentrum of het alleen thuis wonen. Zo worden assistentiewoningen vaak voorgesteld. Het is een goed alternatief omwille van de diensten en ondersteuning die er wordt aangeboden én de mogelijkheid om er sociale contacten uit te bouwen. Bovendien zijn er weinig andere, soortgelijke alternatieven.
Agnes*, 85 jaar, kocht twee jaar geleden een assistentiewoning in een gebouw van 26 assistentiewoningen. Ze hoopte er zo lang mogelijk op een kwaliteitsvolle manier, zelfstandig te kunnen blijven wonen. De flats raakten snel verkocht. Een kleine minderheid aan kopers ging er net zoals Agnes zelf wonen. De andere flats werden verkocht aan mensen die er een investering in zagen en de flats wilden verhuren. Dat laatste draaide anders uit: uiteindelijk werden slechts vijf assistentiewoningen bewoond, de andere 21 bleven leegstaan.
De vijf bewoners waren tevreden, ze hadden geregeld hun babbeltje en kenden elkaar intussen goed. Tot op het moment dat de andere eigenaars beslisten om, omwille van de leegstand, de bestemming van het gebouw om te zetten van assistentiewoningen naar gewone appartementen. Op die manier hoopten ze hun appartement alsnog te kunnen verkopen of verhuren.
Een bittere pil voor Agnes en de vier andere bewoners. Ze waren met te weinig om de herbestemming door de vereniging van mede-eigenaars tegen te houden. De piste om met de vijf bewoonde assistentiewoningen door te gaan als kleinere groep van assistentiewoningen, bleek binnen de erkenningsvoorwaarden niet mogelijk. Daardoor verloren de bewoners niet alleen alle voordelen van hun assistentiewoning, zoals de gegarandeerde crisiszorg en de woonassistent, ook werden ze geconfronteerd met de terugvordering van de verlaagde btw. Een som die al snel een kleine 20 000 euro bedroeg per bewoner.
Haar onbezorgde oude dag in een assistentiewoning had Agnes zich wel anders voorgesteld.
*Agnes is een schuilnaam
Momenteel veel leegstand
Het kopen van een assistentiewoning om ze nadien te verhuren, bleek de afgelopen jaren niet altijd het gehoopte succes op te leveren. Assistentiewoningen zijn op de verkeerde plaatsen gebouwd of ze zijn te duur, wat maakt dat ouderen de huurprijs niet kunnen betalen. Gevolg is dat er in Vlaanderen naar schatting 3 500 van de 28 400, of zo’n 12%, assistentiewoningen leeg staan. Dat stelt assistentiewoningen-pionier Wilfried Martens, oprichter van Senior Homes.
Ook ouderen die een assistentiewoning kochten om er zelf in te wonen, hebben niet altijd de onbezorgde oude dag waar ze op hoopten. Dat komt omdat de regelgeving niet gericht is op de bescherming van eigenaar-bewoners.
Coronacrisis lijkt het tij te keren
Door de coronacrisis lijken veel ouderen opnieuw interesse te hebben in assistentiewoningen.
“De jongste maanden kregen we vier keer meer aanvragen dan gewoonlijk, van mensen die een serviceflat willen kopen of huren. Door de coronacrisis durven veel ouderen niet meer naar een rusthuis, maar ze willen ook niet alleen thuiszitten. Een assistentiewoning is dan een aantrekkelijk alternatief”
Wilfried Martens, oprichter van Senior Homes - De Tijd,14-11-2020
De Vlaamse Ouderenraad zet de zwakke rechtsbescherming van eigenaar-bewoners daarom opnieuw op de agenda. Het is belangrijk dat ze na zo’n keuze goed beschermd worden.
Fiscaal profijt of fiscaal fiasco?
Bij de aankoop van een assistentiewoning geldt een verlaagd btw-tarief van 12% in plaats van 21%, tenminste als de woning gedurende 15 jaar zijn erkenning behoudt. Dat wil zeggen dat de assistentiewoning voldoet aan de wettelijke minimumnormen, zoals rolstoeltoegankelijkheid, de beschikbaarheid van een woonassistent, een noodoproepsysteem, de garantie op crisis- en overbruggingszorg, een gemeenschappelijke ontmoetingsruimte en een bewonersraad. Hier heeft de eigenaar geen invloed op.
Wel kan de eigenaar het slachtoffer worden van een verhoging van het btw-tarief door:
- De wijziging van bestemming van de assistentiewoning naar een gewoon appartement. Dat gebeurt bijvoorbeeld wanneer de flat niet verhuurd of verkocht raakt, leegstand dus.
- Het niet verkrijgen of verliezen van de erkenning. Dat is het geval wanneer de initiatiefnemer de minimumnormen niet nakomt.
Het herbestemmen van een assistentiewoning naar een ‘gewoon’ appartement, heeft voor de bewoner financiële gevolgen en gevolgen voor de beschikbare dienstverlening. Financieel moet de eigenaar het btw-tarief van 21% bijpassen. Dat kan oplopen tot tienduizenden euro’s. Bovendien zal het aankoopbedrag van de assistentiewoning dan veel duurder uitkomen dan voor een gewoon appartement.
"Ouderen die een assistentiewoning kochten, hebben niet altijd de onbezorgde oude dag waar ze op hoopten. Indien het fout uitdraait, kunnen deze ouderen voor duizelingwekkende kosten en veel kopzorgen komen te staan."
Vlaamse Ouderenraad
Het wegvallen van de beschikbare dienstverlening betekent dat bewoners niet langer gebruik kunnen maken van het noodoproepsysteem, dat de garantie op crisiszorg en overbruggingszorg wegvalt en dat er geen woonassistent meer is. Die persoon is niet enkel een vast aanspreekpunt maar staat ook in voor de opvolging van de zelfredzaamheid, het aanreiken van activiteiten en het stimuleren van sociale contacten. Als de woonassistent wegvalt, verdwijnen er dus ook heel wat andere zaken.
Wat met het recht op eigendom?
De beheersinstantie of uitbater van assistentiewoningen heeft de mogelijkheid om de bewoner te ontslaan omwille van ernstig storend gedrag. De huurder moet dan toegeleid worden naar een passend verblijf. De Vlaamse Ouderenraad vraagt zich af of dit ook van toepassing is op eigenaar-bewoners. Zijn de bevoegdheden van de uitbater sterker dan het recht op eigendom van de eigenaar-bewoner op zijn eigen woning?
Hier moet voor de Vlaamse Ouderenraad dringend duidelijkheid over komen. Daarbij stelt de Ouderenraad voor om in de regelgeving voor assistentiewoningen een luik op te nemen dat meer gebalanceerde regels invoert met oog op bescherming en sanctionering van eigenaar-bewoners.
4 maatregelen om bewoners beter te beschermen
De positie van eigenaar-bewoners van een assistentiewoning, kan dus erg kwetsbaar zijn. En dat is maar weinig bekend. Indien het fout uitdraait, kunnen deze ouderen voor duizelingwekkende kosten en veel kopzorgen komen te staan.
Om hen beter te beschermen tegen deze risico’s, stelt de Vlaamse Ouderenraad enkele maatregelen voor. Die moeten het moeilijker maken om de assistentiewoning te herbestemmen naar appartementen en ze moeten de initiatiefnemer wijzen op zijn verantwoordelijkheid.
- Biedt de garantie dat de flats gedurende de eerste 15 jaar, de opgelegde termijn voor het btw-tarief, in gebruik zullen blijven als assistentiewoningen. Doe dat door aanpassingen in de omgevingsvergunning op te nemen.
- Wees flexibel. Maak het mogelijk dat een deel van de flats omgezet wordt naar appartementen en een deel blijft functioneren als assistentiewoningen.
- De initiatiefnemer moet zich verbinden ten aanzien van de koper voor het aanvragen, verkrijgen en behouden van een erkenning in die eerste 15 jaar. Als dat niet lukt, moet de initiatiefnemer een schadevergoeding betalen aan de eigenaar-bewoner.
- Zorg dat de terugbetaling van het btw -tarief gespreid kan gebeuren over een bepaalde periode, en dat zonder bijkomende boetes of intresten.
Ontdek meer
Lees ons volledige advies op www.vlaamse-ouderenraad.be.
Meer informatie over erkende assistentiewoningen vind je hier terug. Je vindt er ook de checklist: ‘Waarop letten wanneer een assistentiewoning uw nieuwe thuis wordt?’
